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融创维多利亚湾裸价破七千 黄岛楼市何去何从

时间:2018-11-13 09:19   来源:法治青岛   编辑:桂纶

不知何时起,大房企有了个尊称叫“大鳄”。不知为什么,“大鳄”在楼市里竟然有了几丝需要仰慕的褒义味道。其实大鳄嗜血!近期融创在维多利亚湾项目上的价格策略就充分证明了“大鳄”的凶残属性。惠后毛坯价杀入7000元/平方米,融创正在掀起西海岸楼市的血雨腥风。

维多利亚湾的秘密:价格悄悄砸回地平线

最近几个月,楼市触顶回落。去化放缓,价格松动。买卖双方心态都有变化,矜持加焦虑,多数的卖方还在犹豫和实探,融创却悄悄放了大招,表价12000多/平方米的维多利亚湾,优惠后精装成交单价进万,核算毛坯价不到7000元/平方米,这已与该项目开盘以来的最低价相当。

近期,社交媒体流传,一客户本月购买维多利亚湾130平6楼户型,只花了138万,抛掉赠送的车位(表价12万),3000元/平的装修,这套房子的毛坯总价只有不到90万,毛坯单价6900元/平方米。

拨打维多利亚湾售楼电话,这个消息得到证实。置业顾问称,维多利亚湾在售房源的6楼全款价确实与网上的价格差不多,只是车位赠送需要申请。如果买16层等中间楼层房源,单价约增加500元。

据了解,维多利亚湾前5期都是毛坯销售,6字头已经是该项目最低的毛坯单价,上一次维湾有这种价格的房源,还是楼市尚未热透的15年、16年。这次维多利亚湾的定价,可不仅仅是回到2年前。

2015年维多利亚湾房价为6500元

大鳄不相信眼泪:要降就降到底

市场确实不像之前那么美妙,9月份以来,价格在青岛非主城区域领跑的西海岸楼盘去化速度明显放缓。而过去两个月,西海岸楼市的推盘数量也在增加,11月份预计推新22盘,占了青岛市场总推新量的近一半。供应放量适逢普遍观望,想要突围必须做好价格文章。

相对于周边楼盘的稳着调,抻一抻,融创维湾的策略直截了当,抛掉幻想,一降到底。大鳄的手笔,只犀利,不客气。

了解当地行情的朋友,可以想象7000-/平方米(毛坯)这个价格对周边市场的冲击。因为周边房源的毛坯价最低也在1.5万元/平方米左右,部分高端项目的精装价都冲到了2.6万元/平方米、3万元/平方米这样的高度,维多利亚湾的房价一夜回从前,绝对会让不少原本信心满满的项目傻眼。

当然,维多利亚湾的摊牌式定价也包含一定技巧,比如将最大折扣限定于全款客户,比如并未对这样的低价大肆宣传,只是在到访或主动来电客户中一对一沟通,这大概也是吸取了保利观堂等项目低开被砸盘的教训。鉴于维多利亚湾的低价,所谓的全款门槛也基本上不存在门槛,这个降价相当于普降。

大放价的背后:不得不降及或能再降

不熟悉维多利亚湾的人很难理解,为什么有着海景盘、教育盘标签的维多利亚湾,会走在降价的第一线,而且降得这么彻底。

其实这些年来,维多利亚湾的硬伤一直没有解决,这是块交通不便的城市边角飞地,出入通道大货飞驰,地铁、新隧道等曾经传说的利好均与之擦肩而过。庞大的体量,却依然只能自己制造自己的小环境,而与城市的配套增容割裂。

维多利亚湾的教育描红也逐渐褪色,买到维湾的人渐渐明白,所谓的名校只是时间有限的冠名权,即便是名,也还需要业主维权才能挂得似是而非。万达与融创接力后,部分所谓名校的落成已经爽约,从青岛名校到社区教育的落差,也只有维湾业主才能体会其中的苦涩。维湾的价格一直在西海岸位于垫底行列,哪怕是借了楼市普涨的光,最高冲到1万三四,也还是比周边房价矮上一头。购买它的人也大多因为低价来到了这里,投资客和外籍户口人士、中低收入人士的比例高,这都为项目未来的居住体验埋下了伏笔。

维湾还有四成的房源有待开发销售,当这些不利因素继续发酵曝光,可能未来的境况会更加尴尬。向来重视周转的融创怎会让这样一个项目成为自己青岛攻略的负累,用价格提速就在所难免。

好在维湾地块当初即是政府酬赏万达对东方影都大投入的低价补偿,土地价格极低,当年万达单价6000+利润可观,融创6000+也没有什么负担,甚至可以想象,如果这个价格依然不能够实现融创的去化要求,维湾也有进一步降价的空间。

降价不难,也要提防后面的麻烦

降价是简单有效的手段,融创在维湾的成本和利润方面,其实还有更多操作的空间,但可以想象,融创的做法也为自己埋设了很多不可预测的炸弹。

一个普遍的麻烦就是3000元/平方米的装修报价,如何做实?很少有开发商在装修内容上不注水,重要的是如何解释,让购房者接受。

消费者的价格维权也是难免的风险,之前花相对高价购买维湾的业主,会怎样面对这样价格落差?

违约和信用的风险,也可能削弱融创在青岛的口碑和品牌价值。之前融创红岛湾被业主横幅围住,天价物业费的蹊跷条款已经让人们看到了和包装宣传不太一致的融创的脸,在价格降了,利润打薄后,维多利亚湾过去那些承诺如何兑现,对融创而言,都是一种考验。毕竟,它在青岛,不止一个维多利亚湾。

编辑:老桑

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