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逾期办证起诉争,四个焦点问题鲁商置地输了仨

时间:2022-04-08 11:18   来源:楼策千里   编辑:桂纶

因为逾期办理房产证发生违约金争议,鲁商置地被多名业主起诉到法院。此后经过一审、二审,这些诉争在2022年初终于终结。青岛中院发布的多起裁判文书显示,双方争议的焦点有四个:是否违约、违约天数如何计算、违约金比例、能否冲抵物业费等,而鲁商置地仅在违约天数如何计算中获得法院支持。

与青岛鲁商置地发展有限公司(以下简称鲁商置地)发生诉争的业主们,购房时间集中在2015年5月,所购房屋均位于崂山区,合同约定的交房时间基本为2016年10月。

最终的交房时间是2016年10月左右,而鲁商置地将办理房产证中应由开发商提供的资料交付给业主的时间,是2019年10月左右。

自2016年10月交房到2019年10月交付办证资料,时间跨度超过1000天。

办不下房产证,会带来无法落户、子女入学等一系列麻烦,给业主们造成相应的损失。

但是是否违约以及损失如何赔偿,需要法律来厘清。

是否违约?

虽然从交房到办证的时间跨越三年,但是鲁商置地并不同意支付违约金。

理由有两条,其一是已将办理房屋产权证的资料提前提交到了相关部门,因相关部门审核资料量大及在此期间由于疫情等不可抗力因素影响,使相关部门审核资料缓慢,因此并不是鲁商置地公司的过错导致的;其二,无法落户以及子女入学等问题的实际损失是多少,业主们并没有证据支持,可以认为不存在实际损失。

业主们则针锋相对地提出,请鲁商置地提供由于政策变化或政府原因导致资料审核缓慢的证据。另外,业主们援引相关司法解释的规定,称法律并没有苛求当事人举证证明实际损失的数额,只需存在违约金约定及违约事实,即可计算支付违约金。

法庭审理后认为,合同具有相对性,除约定或法定事由外,合同当事人不能援引合同外第三人的行为作为免责的事由。鲁商置地主张因案外人审核资料缓慢导致逾期,不应当承担逾期办证违约责任的理由,即非双方约定,亦非法定免责事由,不能成立。

关于损失认定的问题,法院认为,双方合同约定鲁商置地逾期办证应当承担违约责任,且鲁商置地的逾期办证行为必然导致业主产生损失,因此,鲁商置地不能以业主未举证证明实际损失为由不承担违约责任。

鲁商置地的两条理由,均被法院否定。

违约天数如何计算?

违约被认定了,那么违约天数如何计算呢?

这个问题直接关系到违约金额的多少,因此双方的认知差距非常大。

业主们主张的是1000天减去365天,就是违约的天数,而鲁商置地则认为,应该是1000天减去910天。

为啥差距这么大?就要从合同条款说起了。

合同约定,鲁商置地取得了房地产权属登记证明后180日内,双方签署房屋交接书;签署房屋交接书之日起365天内,由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。另外的补充条款中约定,鲁商置地应于房屋交付使用后365天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务,将办理权属登记中需由鲁商置地提供的资料报产权登记机关备案。

鲁商的算法是:首先,房屋交付后365天内将资料报登记机关备案,其次,取得房地产权属登记证明后180日内,双方签署房屋交接书,最后,签署房屋交接书后365天内向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。

加起来就是910天。

业主们很是不满这样的算法:合同中明确约定,鲁商置地应在房屋交付使用后的365天内履行完毕办理房产证的义务。

不满不能代替合同,上了法庭就要依法按合同办事。法庭认为,根据商品房预售合同以及补充协议约定,鲁商置地应在房屋交付使用后365天内在产权登记中心履行完毕开发商的义务,约定的是鲁商置地向登记机构提交资料的时间,而非办理房产证的时间,而办理房产证尚需双方签署房屋交接书,并完成办理价格申报、过户申请等其他手续。

因此,法庭支持了鲁商置地的算法。

违约金比例是否提高?

跟违约金额密切相关的还有违约金赔偿比例。

合同约定,鲁商置地逾期办理房产证的赔偿比例是每日按房价款的万分之零点一计算。

业主们要求将比例提高到万分之一。

理由是,业主逾期付款的违约金比例是万分之二,不配合办证是万分之五,远高于鲁商置地违约的赔偿比例。

这个理由很充分,因为法律明确规定,显然有违公平原则和提供格式条款的一方不能不合理地免除或者减轻其责任。

鲁商置地则反驳称,开发商违约和业主违约所产生的后果是不同的,业主违约将导致房地产项目整个陷入僵局,给开发商造成巨大的损失。而且,该公司认为,双方之间的合同约定符合意思自治原则,法院不应干涉。

法庭的意见是,鲁商置地作为合同格式条款的提供方,其提供的逾期办证违约金条款显然有违公平原则和提供格式条款的一方不得不合理地免除或者减轻其责任的规定。因此,予以调整为万分之零点五。

虽然达不到业主们要求的万分之一,但也算提高了补偿。

至于鲁商置地提到的意思自治,显然过于书卷气了。在司法实践中,为平衡双方当事人的利益,法院会援引公平原则,行使自由裁量权,调整原合同中约定的过低违约金,调整标准则通常是中国人民银行同期贷款利率。

能否冲抵物业费?

双方的合同中还约定,如果产生违约金,则以等额冲抵本小区物业费的形式支付损失赔偿金。

该小区的物业为鲁商生活服务股份有限公司青岛分公司,该公司出具的承诺书载明,其认可开发商与业主之间关于逾期办证违约金等额冲抵物业费的约定。

鲁商置地强调,该约定的实际履行不存在事实及法律任何障碍,因此,相关各方应当尊重平等民事主体之间已达成的明确约定。

但是业主们不同意冲抵。

现实的原因,有业主称是物业服务质量极差,存在严重违约。

法律原因则是:支付逾期办证违约金与支付物业费系两个不同的法律关系,物业公司并非商品房买卖合同的当事人,所出具的冲抵小区物业费的承诺书系其与鲁商置地之间的内部约定,与业主无关。业主认为,鲁商置地与业主之间基于商品房预售合同产生的违约金之债与案外人物业服务公司无关。

法院的观点是,虽然合同中有违约金冲抵物业费的约定,但是业主对物业服务的质量有异议,也就是物业费的缴纳存在争议。为了减少当事人的诉累,且直接向业主支付违约金并未加重鲁商置地的法律责任,因此,判决鲁商置地直接向业主支付违约金,不用冲抵物业费。

实际上,冲抵五年物业费本身也不可行,因为相关规定禁止物业公司一次收取一年以上的物业费,以违约金冲抵物业费,实际上是变相违规。

随着近年来经济的发展,商品房买卖合同纠纷日渐增多,其中,办理房屋权属证书引发的案件纠纷数量颇多,诉讼请求多为要求开发商履行办证义务和支付逾期办证违约金。最高院为此出台了专门的司法解释,对逾期办证违约金做出规定。

这份专门的司法解释与现实相结合,通常就是法院审理类似案件的标准,关于逾期办证的审理标准包括:开发商交房和办证均构成逾期时,购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持;违约金比例在万分之零点五至万分之一点五之间的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持,购房人认为该约定低于其实际损失请求调整的,可按实际损失予以调整;违约金比例低于万分之零点五或高于万分之一点五的,当事人请求调整的,可结合实际情况,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内;按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。

鲁商置地和业主们关于逾期办证的违约金之争,其审理脉络也基本是按照这个标准进行的。

文/肖华林

编辑:董楠

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