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闲聊青岛二次土拍:起底大华集团!

时间:2021-09-16 12:05   来源:楼策千里   编辑:桂纶

9月13日,青岛第二次集中土拍平淡收场。

为期三天的本次集中土拍,前两天寡淡的像五月的螃蟹,挂牌出让的41宗土地全部底价成交。直到第三天,老胶南板块的薛家滩两宗地和孟家滩两宗地为本轮青岛土地出让来了个“翘尾行情”,四宗地叫价均在10轮以上,最后全部触发“熔断”,进入青岛首次“竞品质”环节。

最终,孟家滩3121商住地块由大华集团以4559元/㎡竞得,总价3.34亿元。

来自上海的大华集团首入青岛,于平淡局里显峥嵘,符合他们一贯的风格。

无名之辈我是谁?

大华集团并不是无名之辈。数据显示,2019年和2020年,大华集团的销售额分别为332亿和500亿,排名全国房企的第80名和第67名。2021年1至8月,大华集团以406亿元的销售额排名全国房企第50名。

无名的是他们的老板。

出生于1953年的金惠明,执掌大华集团已逾二十年,这样的一个大富豪,居然没有百科词条。而且在网上查不到他四十岁之前的经历和痕迹,被媒体称之为“消失的前半生”。

零星的信息显示,1995年,时任上海市大场镇新华村总支书记的金惠明上任大场房地产开发经营公司法人代表。也有说法称,金惠明的职务是大场镇的镇长或者副镇长。

大场房地产开发经营公司成立于1988年,身份是上海市宝山区大场镇的镇办企业。在万物复苏的1992年,为了配合住房制度改革,大场镇政府在原大场乡商品住宅开发公司的基础上正式成立上海大场房地产开发经营公司,注册资本金1500万元,性质为集体企业。1995年,金惠明开始执掌大场房地产开发经营公司。

这就是大华集团的前身。

金惠明的经营能力还是不错的,再加上楼市开启景气周期,大华集团迅速发展壮大。但是金惠明却一直低调、低调、再低调,没有像其他同档次企业负责人一样频频到处拉风。大华集团总部坐落在上海宝山区大场镇的华灵路 698 号,总部大楼气派非常,然而整栋大楼上却没有挂出集团的标志,不是企业的员工都不知道这是一家国内数得着的知名房企。

没有灯红,没有酒绿,也没有闪光灯,甚至连总部大楼都没有标志,低调到了尘埃里。

低调,可能跟改制风波有关。

大华集团的企业改制发生在2002年,金惠明等34名原大华集团经营业务骨干受让90%的大华集团股权,其中,金惠明以5282万元现金购得大华48%以上的股权。

曾经的理想是“吃得上白面”的金惠明,上任七年后一下拿出五千余万元现金,在当时引发的震撼是可以想见的。

震撼还引发媒体介入,被质疑涉嫌“贱卖集体资产”。

风波最终还是过去了,在金惠明和大华集团低调处理下。此后的2005年,通过一系列股权腾挪,金惠明和其女儿金玲,加上弟弟金建明、金福民,在大华集团间接持股超过50%,这家注册资本超过1500万元的集体企业,就此变成了金氏家族控股企业。

而金惠明也登上了当年的福布斯中国富豪榜,以27亿元的身家位居第三十六位。

低调的无名之辈,曾经是中国顶级富豪。

冰与火之歌

不管是不是自愿,金惠明一直保持着低调。而掌门人的低调也体现在企业的发展上:2007年,大华总资产超过150亿元,为上海第二大房企。但是一直到2016年,大华的销售也就刚过百亿。

当年的上海房企大哥绿地,2016年的销售额超过2550亿。

十年踟蹰不前,在狂飙猛进的楼市景气周期中,显得格外冰冷。

到了2017年,突然变了,大华集团开始有了一颗火辣辣的进取之心。

这一年,他们在云南拿下了三千亩地,接下来几年更是策马奔腾,2018年进军昆明、大理、徐州、德州、惠州、广州,2019年进军大连、苏州,2020年进军武汉、南京、天津、杭州,直到2021年,拿下青岛胶南孟家滩地块,正式进军青岛。4年间,大华集团的扫货之举刚猛豪放,被媒体戏称为“最牛村书记进城了”!

还在拿人家改制的事情做梗,媒体也是念念不忘。

冰冷的小家碧玉突然撸起袖子加油干,引来无数众多猜测,有人说是权力交接带来的变化。

金惠明的女儿金玲,2001年大学毕业后进入大华集团,到今天已经二十年了。金玲先后在集团内的多个部门任职,目前做到集团董事兼集团副总裁。

坊间普遍认为,在极致家族化的大华集团,金玲接掌权力是水到渠成的事情,只是看年近七旬的金惠明什么时候放权而已。

放不放权,什么时候放权,是人家的家事,旁人无法评判,还是来看一看,狂飙猛进后的现状吧。

数据是最直白的:2018-2020 年和 2021 年一季度,公司分别实现营业收入 153.54 亿元、202.51亿元、251.32 亿元和 40.32 亿元。

同期,净利润分别为42.21 亿元、50.54 亿元、60.48 亿元和 3.56 亿元;营业毛利 86.75 亿元、119.84 亿元、142.30 亿元和 14.43 亿元。

营利双增,这是好消息。

令人担忧的消息也有:2017-2020 年和 2021 年 3 月末该公司负债总额分别为439亿、 632.57 亿元、927.36亿元、1,212.88 亿元和 1,308.85 亿元,呈持续上升态势。资产负债率则分别为 70.29%、74.84%、75.59%和 76.40%。2020 年末和 2021年 3 月末,公司剔除预收款项及合同负债的资产负债率分别为 62.88%和63.75%。随着预收款项及合同负债增长,2021 年 3 月末,流动负债增至 873.89 亿元。

总负债从2017年的439亿飙升至去年的927.36亿,负债率从68.55%蹿至74.82%,大华集团三年间负债翻番。

规模扩张导致负债压力不断上升,如何判断和应对这样的复杂局面,非常考验企业的融资能力、风险把控能力以及管理层的智慧。在房地产行业,同样的情况下有不少最终失控导致局面无法挽回的前车之鉴。

何况作为一家非上市公司,大华集团在融资渠道方面本就有劣势。专业财经媒体称,大华集团融资渠道主要包括银行贷款、委托贷款、公司债券其他债券及债务融资工具,2018年和2019年,大华集团甚至通过信托及其他借款来补血。

说大华集团近年来的表现过于激进,不算刻意危言。

冰与火之歌不是每个人都能唱好的。

激进的压力与品质的紊乱

激进带来的压力,格外沉重,因为非常态意味着变数,变数意味着超经验。而超过以往经验和应对阈值的压力,容易让事态紊乱,甚至失控。

最先在压力下紊乱的,是品质。

南京的大华锦绣项目,2019年被媒体爆出涉嫌违规偷面积,还有瓷砖开裂、墙体黑洞、混凝土松散等质量问题;西安的大华翰林华府因违法销售,被罚款317万元;上海的大华碧云天项目,因为虚假宣传被业主投诉。

更过分的是上海大华斐勒公园项目。2020年4月,该项目的业主发布文章称,大华斐勒公园收房日,女博士业主被开发商困在房间打至骨裂。此前,位于大华集团本地的这个项目,就因为虚假宣传、擅自减配以及质量问题被中国经营报、新民晚报等多家主流媒体报道。

品质是否会滑向失控,不好说,但是紊乱是显而易见的,因为“嘎嘣嘎嘣”的碎裂声已经响起。

大华集团的管理层肯定也能听到碎裂声,但是能否管得了,管得住,还是个未知数,因为狂奔的战车上,安不下一张平静的办公桌。

青岛的项目会怎么样呢?

客观的说,各路过江龙房企来到青岛,首秀都不会太差,毕竟连卖水果的都知道,要把个头大色泽鲜艳的摆在前排,何况是做大买卖的大老板呢。所以,大华集团的青岛首秀还是值得期待的,至少,吃相肯定会端庄一点的。

希望大华集团能在青岛好好经营,获得不错的口碑与收益。因为,

楼市彷徨时刻,每一家房企的好消息都是行业的喜悦。

文/花满楼

红瓦绿树碧海蓝天