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青岛房企之中梁控股:算计太过风物咋长?

时间:2021-03-22 13:03   来源:楼策千里   编辑:桂纶
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慧极必伤,情深不寿,做人如此,做企业也是。
 
论起经营企业的智商,中梁控股肯定是在线的,不然,也不会五年内业绩暴涨八倍,成为业界的一匹黑马。但是,没有人可以享有一件事所有的好处,而不用应对其带来的坏处。智商能让企业工于算计,也能让企业只有算计。因为算计带来的好处,会让人一尝难停,进而抑制其他的诉求。而只有算计,对企业并不是什么好基因。
老舍说,恋什么就死在什么上。这是老舍渡尽劫波的一生谶语,也是中梁目前的困境:
誉也名噪 谤也名噪
3月16号,2021年中国房地产开发企业综合实力500强排名出炉,中梁控股位居第十八名。
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来看看中梁狂飙猛进的轨迹:2016年的销售额190亿元,2017年飞升至649亿元,同比猛增242%。而2018年,中梁首次迈入千亿房企行列,当年销售额1015亿元。2019年港交所上市,销售额达1525亿元。到了普遍艰难的2020年,中梁仍然取得了1688亿元的销售额。
五年八倍,中梁速度名噪一时。
与之相对应的,却是中梁负面缠身,如业主维权、营销造假、内部贪腐严重等。
拿青岛来说,在2020年底拿下李沧区金水路以南、重庆中路以西的一宗商住用地之前,中梁在青岛区域的项目都在市区之外,分别是平度中梁国宾府、即墨中梁拾光漫城和莱西中梁首府。其中,中梁国宾府因质量问题遭维权,拾光漫城推行低首付被爆违规,莱西中梁首府则因为讨薪还要找客户出证明成为奇谈。
一步一个脚印,每个脚印都不踏实。
中梁在青岛的口碑是其全国的缩影,随便一搜,各地的中梁业主们都是口有怨言,那句著名的网友嘲讽:“中梁是宣言书,中梁是宣传队,中梁是播种机。中梁走到哪里,维权的队伍就拉到哪里。”,更是尽人皆知。
跑的太快,品质掉队了。
为什么会这样?就要从中梁独特的运营方式说起,这套方式就是
中梁的加盟连锁店方式
日本经营之圣稻盛和夫提出过一个企业运营模式:把企业划分成一个个小的团体组织,通过独立核算制运作,全员参与经营。这种模式经过不断的强化,升级成“阿米巴生态系统”。在追求高周转上规模的企业中,阿米巴生态系统被称为规模加速器。
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中梁的创始人杨剑对阿米巴生态系统颇为醉心。
杨剑曾经公开承认:高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式,是中梁高增长奇迹的原因。
杨剑口中“独创的地产阿米巴模式”,脱胎于阿米巴生态系统,但是将导向改成了利益刺激。
在利益导向下,中梁模式的体系支撑是激励和考核计划,中梁的高管和其他雇员可以加入到利益共享和风险共担中来。而集团会收取20%左右的净利润做运营管理费,区域集团则成为加盟连锁店,自负盈亏。
加盟模式下,成为加盟连锁店的区域集团,必然会只考虑短期利益而放弃口碑与品质。因为口碑和品质与成本相关,会导致单位时间内的利润下降。
这就是中梁目前的情况:规模快速提升,品质无从谈起。
以中梁管理层的智慧,当然不会看不见模式的弊端,但是他们别无选择,因为
实在太缺钱了
数据显示,2020年6月中梁控股负债总额高达2319.68亿元,资产负债率为90.11 %。
这个数据并不是中梁负债的峰值。
中梁自己公布的数据:2016年负债总额为456.70亿元,资产负债率98.59%;2017年负债总额翻倍至968.57亿元,资产负债率97.63%;2018年负债总额1613.20亿元,资产负债率95.98 %;2019年负债总额攀升至2036.48亿元,资产负债率90.70%。
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债务压力过大,对资金的饥渴压倒了对融资利率的理性,近三年中梁平均融资利率分别达到9.9%,9.4%,8.9%,超出业内平均水平。
借钱是要还的,包括利息。
因为传统融资渠道已经难以覆盖债务,中梁只能遍寻融资渠道。据专业财经媒体报道,中梁不仅几乎每个项目都有20%左右的民间融资,而且还曾涉嫌通过发行融资类信托规避监管。
关于中梁的债务问题,业内有很多传言,虽然真实性难以一一落实,但是,空穴是难以来风的。
债务压顶口碑被诟,中梁算计来算计去,终于把自己弄到了手捧琉璃盏过独木桥的境地。
不信阴骘恃聪明,聪明反被聪明误,算计太过,何来风物之长?
虽然现在断言“慧极必伤”有点武断,但也并不无端,因为,留给中梁的时间真的不多了。
为什么这么说?不妨来看看
青岛中梁的困境
中梁在青岛此前有三个项目,每一个都曾经遭遇舆情风波。
平度中梁国宾府是中梁进军青岛的第一个项目,涉及房屋质量与地上车位宣传与实际不符的问题;即墨的拾光漫城除了质量问题,还有推行低首付被爆违规;莱西中梁首府,被爆出多名发单员离职多日工资和佣金没着落,讨薪还要找客户出证明。
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平度中梁国宾府被爆宣传不符
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即墨拾光漫城低首付违规
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莱西中梁首府欠薪报道
相关舆情汇集起来,无外乎质量、承诺、管理能力的问题。
在中梁加盟连锁店的运营模式下,利润是主导向,品质考核属于分支,质量基本靠天收,缺乏主动性的校准;承诺不符是因为斤斤计较的利益诉求,在这种利益体系下,诺言不如蝇头也不奇怪。违规与欠薪问题则与管理能力低下相关,具备正常管理能力,或者管理者具备责任心,都不会让此类事发生,何况是成为热点。
三个项目的问题,都是有新闻资质的媒体爆出来的,这也从一个侧面反映出中梁青岛管理者的问题:缺乏沟通。
对于管理者来说,沟通是很重要的的技能。上寻领导支持,下解员工心结,把握客户需求,团结舆论力量,都需要良好而高效的沟通。没有沟通能力当什么管理者呢?企业放在这样的管理者手里,出问题是常态。
中梁青岛的管理者未必是缺乏管理能力,或许是在特殊的体制下,选择性的使用或者冰封某些技能吧。把精力放在权重最高的事情上,符合对投入产出比的选择,是权衡取舍之后的算计,根子上,还是企业价值取向的引导之力。
至于,接下来的项目会不会受到影响,谁会想那么远呢?
真是有点替中梁在李沧新拿的这块地担忧。
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被透支的东西,终归是要偿还的,希望中梁能够沉下心来,补上高速发展期缺失的东西。就像他们发布的2021年度品牌主张“品质耕心美好”一样,把品质重视起来,重建消费者的美好期待。
最好不只是一句口号!
文/楼外楼
编辑:董楠
红瓦绿树碧海蓝天