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大证误小证,青岛一开发商赔了两个车位!

时间:2022-08-31 12:57   来源:楼策千里   编辑:桂纶

薄薄的一本房产证,承载了太多东西。

落户、子女入学、房屋买卖和抵押等等,都是权重颇高的人生大事。

不能如期取得房产证,自然就会带来很多困扰,影响业主的利益。

不过业主要维护自己的利益,并不是一件容易的事,因为对面站着一个大块头。

大块头未必有大智慧,凭体量就足够横行了。

面对“一力降十会”的对手,业主该怎么办呢?

今天就来讲一个“大证误小证”的案例,供大家揣摩。

在青岛即墨,一套2014年8月交付的房子,直到2021年2月才办好房产证。业主以逾期办理房产证为由将开发商诉至法庭,最终获赔两个车位。

来看一看具体的情况吧。

大证和小证

先来说说大证和小证的概念。

简单说,开发商手里的是大证,业主手里的是小证。

大证,是指开发商在工程竣工验收后从房产管理部门所办理的房产证,是由该开发商开发的某一幢楼或某几幢楼构成的,房屋所有权人是该开发商,属于初始登记。

小证,是指每个购房户自己的每套房子的房屋所有权证,是由房产管理部门从开发商办理的大证上逐户给各个购房户分户过来的,属于转移登记,要走过户手续。

大证和小证都是由国家颁发的,两个证的外表一样,内容不同:开发商的房产证内容多并且房屋套数多,面积也大,故称大证;个人的房产证记载套数少,面积小,故称小证。

常规流程是:项目完成竣工备案之后,开发商取得房产证(大证),这时房屋的产权人是开发商。开发商取得房屋预售许可证之后进行销售,等到房屋建造完成后,通知购房者前来收房。完成收房之后提交相关的手续,可以更换为业主所持的房产证(小证)。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

也就是说,预售商品房交付90天内,就应该办理好小证。

赔了两个车位

2012年12月,市民张先生与港中旅(青岛)海泉湾有限公司(以下简称“港中旅海泉湾”)签署合同,买下该公司开发的一套新房。合同约定,开发商取得房地产权属登记证明后30内,双方签署《房屋交接书》,自签署交接书之日起120日内申请和办理房屋过户和产权登记手续。

合同的补充条款约定,房屋交付使用后180个工作日内由开发商办理房地产权属登记,但业主一方如果未在法定期限内要求开发商配合其申请办理房屋权属转移登记的,开发商不承担任何违约责任及其他法律责任。

房子是按照约定在2014年8月18日前交付了,但是房产证却一直到2021年2月才办好。

原因在于,开发商在2018年6月才完成权属登记,也就是拿到“大证”。

张先生认为,开发商拿到“大证”的时间明显晚于合同补充条款约定的180个工作日,因此耽误了自己办“小证”,造成了损失。

开发商和张先生为损失赔偿问题起了争议,遂诉至法庭。

开发商的理由有三点:其一是诉讼时效,2014年8月交房,按照180个工作日计算,办证的最后期限是2015年5月,此时违约行为已经发生,这一时间到张先生起诉之日早已超过三年诉讼时效;其二是没有造成实际损失,因为没有耽误张先生使用房屋;其三是流程不可控,相关部门验收审批迟延的原因,不能归责于开发商。

官司打着打着,双方的态度都有所软化,张先生将起诉时索赔的60余万元违约金,改为开发商交付两个车位,自己支付差价款一万元。

开发商也同意了。

当事人达成一致,是双方对自身权利的处分,意思表示真实且不违反法律规定,法庭也予以认可。

于是逾期办证的违约金之争,以业主花一万元买走两个车位结束。

法律要点

双方为什么都不愿意继续打下去呢?

大概是谁也没有必胜的把握吧。

来看一下案中的法律要点。

首先是诉讼时效: 法律规定逾期办证违约金的诉讼时效为三年,从开发商逾期办证之日开始计算;如果合同有约定,则从约定日期的次日开始计算。本案中,约定的日期是2015年5月,三年之期是2018年5月,开发商称张先生2020年才提出办证要求,显然已经过了诉讼时效。

但是,如果业主向开发商催办过不动产权证或催要过逾期办证违约金或起诉过的,诉讼时效顺延三年。

这样,就要看张先生能否拿出足够的证据,证明曾经向开发商催办或主张过。

所谓足够,是指证据是否能获得法院的认可,这一点,当事双方都知道是个未知数。

其次是相关部门原因导致办证逾期,开发商是否可以免责:商品房预售合同中,往往会约定“因相关部门的原因造成的,开发商无需承担任何责任”。

这个约定,能作为开发商免责的理由吗?

其实这个问题的核心,是相关部门的原因是否构成不可抗力!

所谓不可抗力,是指订立合同时无法预见、不能避免不能克服的客观情况。因此,如果是政策变化导致无法办理或延迟办理房产证,是开发商无法预见也不能避免的客观情况,通常可以构成不可抗力;如果是办事效率低下或者不按规定办理导致的延迟,则不能归为不可抗力,因为虽然这些情况也不能预见,却是可以克服的,因此不能成为开发商免责的原因。

想拿相关部门的原因做免责理由,举证挺为难的,尤其对于开发商来说。

第三是定损难题,逾期办证肯定有损失,但是这个损失如何计算始终是个难题。本案中,开发商就称没有给张先生造成实际损失,因为不耽误张先生使用房屋。

张先生该怎么办呢?说自己房子卖不掉,还是晚上愁的睡不着觉,掉了很多头发?

在法律上,张先生可以主张违约金,开发商也可以以违约金明显超过实际损失为由,请求法院予以调整。通常情况下,如果原告不能对其实际损失进行举证,法院会在兼顾实际损失的情况下,对违约金的金额进行调整,也就是酌定。

酌定的数额是多少?当事双方并不知道。

上述三点,是实践中类似案件的主要焦点,可能也是本案中,双方最终达成一致的原因。

当然,现实中还有一些其他争议,林林总总的一时半会也说不完。

那就留到以后再讲吧。

文/肖华林

编辑:李进文

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