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维多利亚湾的公摊,为啥总上热搜?

时间:2022-08-18 08:10   来源:楼策千里   编辑:桂纶

8月16日,青岛维多利亚湾又上热搜了。

还是因为公摊面积。

官媒的报道称,有业主花费120万元购买110平方米的房子,到手只有61平方米。

记不清这是维多利亚湾第几次上热搜了,在短视频平台上,这几栋密集的超高层形成的视觉效果极为震撼,甚至成为了网红打卡地。

维湾为什么这样红?

从万达到融创

时间拉回到9年前。

2013年9月22日的一场红毯秀上,好莱坞的巨星莱昂纳多-迪卡普里奥、妮可-基德曼、约翰-特拉沃尔塔、凯瑟琳-泽塔-琼斯;华人巨星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明等等,悉数亮相青岛西海岸。

他们都是来为万达捧场的。

这一年,万达以20.38亿元的价格,拿下位于青岛西海岸的15幅地块,土地总面积超过350万平米。而将近千万平方米的建筑面积,楼面地价不足400元/平方米。彼时,旁边的房价已达8000元/平方米左右。

地价这么便宜,当然有原因。

按照青岛市政府与万达签署的合作协议,万达集团将投资500亿元在西海岸建设东方影都,远景目标是全球最大的影视基地。鉴于前期的资金投入大、产出低,于是维多利亚湾这个填海而来的地块,基本属于半买半送。

据当时万达方面宣传,青岛维多利亚湾项目是以香港维多利亚港为蓝本打造的滨海社区,将其定位为十万大城、大成之城、大海之城和教育之城。

总建面约300万平的维多利亚湾,曾经是睥睨青岛楼市的存在:在青岛楼市单盘去化榜上,2014年以15万平的成交面积列第2名;2015年和2016年,分别以19万平和36万平的成交面积连续两年登顶榜首;2017年,以33万平的成交面积位居第2。

不过,美好的时光总是短暂的。

2017年6月,万达被银监会约谈,遭遇资本市场疯狂的股债双杀,嗅觉灵敏的老江湖王健林立即断臂求生,将旗下13个文旅项目以438.44亿元打包卖给了融创。

于是万达维多利亚湾改名为融创维多利亚湾。

易主后的维多利亚湾,仍然不改现金奶牛本色,帮助融创连续三年雄踞青岛楼市销售榜第一。

直到2021年6月底。

公摊之谜

2021年6月30日,是维多利亚湾六期三栋超高层精装交付的日子。

这三栋超高层,就是红透网络的维多利亚湾打卡标志,按照楼号,分别是56号、61号楼、62号楼,建筑楼层达到65层,建筑高度接近200米。

兴致勃勃赶来收房的业主们,肉眼可见的房子变“迷你”了,比如110平的套三户型,最大的卧室不足9平米,最小的只有6.7平米,甚至只能放下一张单人床。业主们一番追究之下,发现了问题所在:合同里约定房屋建筑面积为111.5平方米,套内建筑面积为76.30平方米,共用分摊建筑面积为35.20平方米,得房率约为68.4%。但交房后的实用面积约61平方米,实际得房率大概53%左右。

此后在业主们的追索下,官方给出的数据是:56号楼公摊分摊系数为46.5%,61号楼公摊分摊系数为46.1%,62号楼公摊分摊系数为46.3%。

维多利亚湾六期有业主千户,发出的质疑颇有声势。

于是维湾负面潮涌,声浪跨越地域。

抛开合同争议不谈,只说一下超高层的公摊为什么这么高:三栋超高层的建筑外墙,46层以下墙体厚度为60公分,47层以上为40公分,而在北方区域,普通外墙的厚度为24公分。按照《房产测量规范》的规定,建筑外墙的一半面积计入公摊。

看双方的购房合同,套内面积是76.30平方米,而套内建筑面积是含墙的。

所以,原因就是墙太厚了。

为啥总上热搜?

但是,超高层建筑多了去了,为什么维多利亚湾引起这么大的非议呢?

首先,万达要负很大的责任。

通常情况下,超高层都是与大宅甚至豪宅相生相伴的。原因就在于大宅的面积大,墙体厚一点对空间的影响不大。比如149米高的西安恒志云都,是198㎡、248㎡大平层产品;上海180米的超高层公寓翠湖,主力户型面积达到165-480㎡;而众所周知的豪宅汤臣一品,最高楼层44层高度153米,其最小户型的面积是434平米。

而高度接近200米的维湾,起步户型仅为112㎡,可不是咋看咋别扭吗?

拿超高层建刚需,至少在客群定位和产品设计上是有问题的。

媒体报道称,当时为了让业主尽快收房,开发愿意免费赠送车位使用权和18个月的物业费,但大部分业主并不同意,原因是:大多数人都是刚需,基本要凑够两代人的钱,还要借钱才凑足首付,每月还都还着房贷,可交付的竟是这样无法居住的房子,只能要求退房退款。

融创一头包,根子在万达。

当然也不能把责任全部推到万达头上,融创处理问题的方式简单粗暴,也烈化了矛盾。

其次,山东的旧版商品房购房合同存在漏洞。

2021年5月,山东住建厅发布通知,要求自该年6月1日起,所有购房合同必须将建筑面积、套内建筑面积标注清楚,并约定面积差异处理方式。

也就是说,此前山东省的商品房购房合同可以不标注公摊面积,只写一个建筑面积。

有关部门在答复业主投诉时也直言:目前没有证据,证明维多利亚湾6期在销售过程中存在虚假宣传行为。

业主们心里苦啊。

只能通过舆论来解决。

第三,房子买在高点上。

维多利亚湾6期的房子,销售时间多在2018年4月初。网上有说法称,当时网上开盘,1200套房子当天基本售罄。

那是一个青岛人都懂的时间点,上合效应让楼市炙手可热,如潮而涌的抢房人群汹涌澎拜,看什么样板间?很多人甚至也合同都没有看完,挥着钞票就签字了。

房子买在高点上,又兼收房诸多不如意,情绪必然会迸发。

第四,维湾本是是非地。

不止是6期,整个维湾项目都是是非之地,原因在于诸多规划成空。

比如许下的交通利好,比如褪色的教育描红,比如景观与车位争地等等,导致业主的维权此起彼伏。

前声犹在绕梁,后音拍马赶到,各种是非形成混响,声效自然放大。

上面这四点之外,公摊的概念本就长在舆论的G点上,

想不上热搜都难。

文/楼外楼

编辑:董楠

红瓦绿树碧海蓝天