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即墨:偏远小区没巴士,业主索赔一万五!

时间:2022-07-22 10:42   来源:楼策千里   编辑:桂纶

随着城市空间的拓展,郊区楼盘也开始多了起来。为了方便业主出行,同时促进销售,很多位置偏远、交通不便的楼盘纷纷开通了专享巴士,也就是大家常说的“楼巴”。对于很多居住在郊区的业主来说,“楼巴”是出行的重要保证,但是对于开发商而言,则意味着真金白银的补贴。随着销售流程完成,开发商必然会减少乃至取消补贴,“楼巴”就面临裁撤的问题。

于是矛盾产生了。

在青岛即墨,一名业主就为此与开发商对簿公堂。

买了房住不了

2018年初,青岛市民栾先生与青岛豪洲置业有限公司签订商品房预售合同,以约180万元的总价买下位于即墨麒麟路的恒大悦珑台(三期)一套房屋, 建筑面积143平方米,并于2020年中收房。

但是收房后,栾先生一直没有住进去。

按说精装修的房子,不用劳神费力的折腾,栾先生也没有富余的住房,为什么不住进去呢?

因为交通不便。

栾先生一家六口人都没有驾驶证,只能依赖公共交通出行,而小区的公共交通极为不便。

那为什么要买这个小区呢?

栾先生说,家里人多钱也不富裕,想要房子面积大一些价格又不贵,只能选择偏远的地方。

更重要的原因是,当初看房时,销售人员承诺交房后将有小区专享巴士衔接温泉街道和地铁11号线,直至小区门口开通衔接温泉街道和地铁11号线的公交车为止。栾先生说,当时专享巴士的承诺印在了宣传册上,也广泛地告知了业主,自己想着恒大这么大的公司不会言而无信,就相信了。

这是让自己决定在这个小区买房的重大影响因素,栾先生说。

但是后来小区的专享巴士一直没有开通,没有车的栾先生一家,无论上下班、孩子上学、老人看病都极不方便,与物业多次沟通也没有结果。无奈之下,他们只能到公共交通相对便利的地方租房居住。

租金损失一万五

截止到双方对簿公堂,租金总共一万五千元。

栾先生以青岛豪洲置业有限公司虚假宣传给自己造成损失为由,索赔一万五千元,并要求其开通专享巴士。

他提供的证据,是两张印有“恒大悦珑台专享温馨巴士”等内容的宣传图片。

栾先生认为,虽然宣传图片并未详细完整地列出所承诺的内容,但可以作为其虚假宣传行为存在的证据,另外同小区多位业主可出具书面证明材料或出面作证。因此开发商虚假宣传行为事实清楚,理应受到处罚。

他直言,小区专享巴士是开发商销售时的承诺,对自己购房的决定有重大影响,且已经广而告之给小区所有业主,不能因为其母公司恒大集团现金流出现危机就拒不承认、拒不履行,违反诚实信用原则。

青岛豪洲置业有限公司则认为,该公司没有承诺相关内容,也并不构成合同条款,栾先生所述无相关事实依据。

法院审理后认为,栾先生提供的宣传图片在证据形式上存在瑕疵,无法确认图片的真实性和完整性。而且,即便该宣传图真实、完整,从两张宣传页所载内容来看,该宣传页并不具备合同成立的必备条款,承担义务的主体、巴士开通时间等合同内容均不明确,也没有业主购房或收房后即与业主(特定主体)订立运输合同的意思表示,因此,栾先生的主张于法无据。

也就是说,是否虚假宣传要看证据,仅仅靠内容不明确的宣传图片,很难得到法院的支持。

如何对峙虚假宣传?

广告宣传的目的,是吸引客户助力销售。

就房地产项目而言,通常情况下开发商拿地后不久,广告商就开始介入。在市场不明朗、局面不清晰的情况下,将一片荒地描绘成舒适宜居的乐土,需要广告设计者具有格外的想象力。

这些想象力能否认定为承诺,一直困扰着购房者:当初是看了广告来买房的,现在你告诉我那只是“最强大脑”?

如何正确地解决这些困扰呢?当然是依仗法律了。但是,法律不是快餐面,掀开盖子就能吃,它其实更像自己下厨房炒两个菜,要先有个整体计划,清楚做什么菜,然后备菜、备料、掌握火候,最终满意的吃到嘴里。

如果确定了要以虚假宣传作为维权切入点,那么这里有几点建议:

首先是要有取证意识,尽量收集开发商的宣传资料,包括线上线下的,比如开发商的宣传资料(官网、官号)、和销售人员的沟通记录、样板间照片和视频、沙盘、楼书、户型图、效果图等;

其次是及时反映和投诉,遇到虚假宣传的时候向主管部门投诉,比如向市场监管局投诉虚假宣传,向住建部门投诉欺诈销售,要求主管部门履行查处职责。要知道,开发商提供的购房合同经过千锤百炼,很难找到虚假宣传的证据,而主管部门的处罚行为,就是硬邦邦的呈堂证供;

第三是搂草打兔子,虚假宣传攻不动的时候,不妨去找其他的问题。一个楼盘,从立项到竣工备案需要30项以上的手续,能干出虚假宣传的开发商,必然也会有其他违法违规的行为,业主可以通过申请信息公开等方式挖掘更多的问题,增加谈判的筹码。对于普通业主来说,个体很难有足够的资金、学识和精力成本,去和财大气粗、养着专业法律人士的开发企业打官司,所以,采用沟通和谈判的方式维权是现实可行的,也是最合适的。而谈判,最重要的就是筹码。

需要注意的是,开发企业之所以愿意与业主谈判甚至做出赔偿,也是出于对法律的敬畏。因此,业主在收集证据、向主管部门投诉乃至搂草打兔子的时候,一定要在法律规定的界限内进行,不能越界。

道理很简单,弱势一方想要和强势一方掰手腕,必须要让法律来当裁判。

上不上法庭,业主们都必须靠法律来保护自己的权利。

 

文/李进文

编辑:周道

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