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闲聊青岛房企:悬崖边上摇晃的融信!

时间:2022-07-04 09:53   来源:楼策千里   编辑:桂纶

房企爆雷的长长队伍里,出现了融信的身影。

严格来说,融信目前还不能定义为爆雷。

不过,房企爆雷之前的几个重要体征:甩卖资产、债务展期、拒付商票、套路员工、裁员优化、交付纠纷,融信全部具备了。

于是很多疑虑的目光,投向了融信在青岛的项目。

今天就来聊一聊。

人蔫心大的欧宗洪

融信的老板欧宗洪喜欢把自己形容成一个伤痕累累的人,对外塑造一个屡战屡败、屡败屡战的形象。

这可能和他的出身有关。

欧宗洪

提到福建莆田,提到家族企业,很多人的脑海里会第一时间浮现出莆田游医的形象。但其实在莆田的家族企业里,欧氏一门抱团更早,成就也更大。

世代居住在莆田市东峤镇汀塘村的欧氏一门,给自己的标签是:莆田最贫穷的镇、最贫穷的村、最贫穷的家。

或许是人穷香火旺吧,在上世纪六十年代前后,欧家陆续诞下三个男丁,出生于1971年的欧宗洪是老三,前面还有大7岁的二哥欧宗荣,年长12岁的大哥欧宗金。

大哥欧宗金和二哥欧宗荣很早就外出打工,从到建筑工地下苦力开始,逐渐拥有了自己的施工队队,进而涉足建筑行业。

外出打工的原因是迫于生计,用二哥欧宗荣的话说,买不起书包吃不饱地瓜碴,必须出去讨一条生路。

欧宗金

三弟欧宗洪的生活并没有那么苦,因为二哥在年仅21岁的时候就创立了自己的市政工程公司,开始在江西的建筑市场上承接项目,大哥的施工队也是日渐壮大,甚至可以拿到一些桥梁之类的大型项目。那时欧宗洪年仅14岁,可以说,至少在14岁之后,他就没有再为生活发过愁。

没有为生活发过愁的欧宗洪,吃苦精神比不上两个哥哥,同时也缺乏社会的历练。

但是他的起点很高,最迟在24岁的时候就扬名立万,创立了莆田市交通工程有限公司。

显然,这是兄长们为他铺好的路。早期的融信职员曾透露,欧宗洪的事业起步之时,大项目主要是老大欧宗金在背后运作,欧宗洪自己拍板决策的一些小项目,都乏善可陈。

这大概就是欧宗洪称自己屡战屡败、屡败屡战的来源。

也养成了不喜张扬,低调敛行的风格,一幅内向、老实的模样。即便后来欧氏三兄弟借助中国经济的腾飞全部跨入顶级富豪的行列,欧氏一门力压拥有8千家私人医院的四大游医家族,成为莆田首富的时候,也改变不了欧宗洪远离媒体和社交的生活。

业务层面之外,欧宗洪此前只被自己的儿子带上过热搜:他两个儿子之一的欧国鹏喜欢在社交媒体上抖擞香车美女,2016年,欧国鹏因为开豪车出入青岛农业大学的校园引发热议。

古话说,老实孩子蔫淘气,在欧宗洪内向、老实的外表下,也隐藏着一颗争强好胜心。

对标的,就是自己的二哥欧宗荣。

欧宗荣

世纪之初,欧宗荣和名下的正荣地产狂飙猛进,并在2006年荣登胡润百富榜。蔫不拉几的欧宗洪则从莆田转战省城福州,成立融信地产,开始了追赶之旅。

此后的中国地产黄金十年,兄弟俩凭着福建人骨子里敢闯的特点,将金融杠杆拉满,一路狂飙猛进。

来看看兄弟俩你追我赶的步伐:2013年,正荣斥资150亿在上海、苏州、南京、西安接连拍下十余块地,融信则强势进军北京、上海。2015年,正荣的销售额为306.3亿,融信则追到了295.3亿,一步之遥。2016年,融信步正荣之后将总部迁到上海,并成功登陆港交所,甚至比正荣还早。

支撑他们一路攻城掠地的,有大哥欧宗金的欧氏投资集团,但更多的是负债,2014年和2015年间,正荣的净负债率高达1700%,融信则超过1600%。

那真是一个“撑死胆大的”的时代。

哥俩凭着没有上限的借钱勇气,带领旗下的正荣地产和融信中国闯入千亿俱乐部:2018年,正荣以1303亿元销售额排名全国房企第20名,融信以1218亿元排在第25名。

不过,当时就有专业媒体诟病他们将杠杆用到极致的发展方式,比如融信,将拿下的土地进行高估值再进行高融资,如此往复,类似于自行车一样“融资不断、货如轮转”,一旦市场或者政策有变,风险极大。

市场不会永远不变,哥俩的勇气,终于在2022年踢到了铁板上。

爆雷边缘的融信

说到爆雷,还是二哥欧宗荣的正荣地产领先一步。

从2022年初债务危机爆发,到此后一连串的违约与展期,正荣地产在爆雷的债务泥潭中挣扎数月,目前看,自救的效果不容乐观。

正荣地产官宣违约也牵连了融信,今年2月份两家企业一起遭遇“股债双杀”,国际评级机构惠普也宣布下调融信的违约评级。虽然融信极力撇清与正荣的关系,但是莆田系企业相互之间经常存在复杂的担保借款关系,是业内共识,撇清的效果并不大。

好事的媒体也挖出一笔中国对外经济贸易信托有限公司发行的6.7亿元“富荣80号地产50强(正荣+融信)福州世欧项目集合资金信托计划”,其中明确显示:借款人股东正荣集团有限公司与融信(福建)投资集团有限公司为借款人的本息偿还提供连带责任担保。

危急关头,融信迅速偿还了一笔到期债务,并拉了一波宣传,希望以此证明经营正常。

但是也没撑多久。

6月下旬,融信发出内部通知,要求员工退出跟投改为拼团购房,也就是直接用跟投款来抵房。通知称,员工如果不同意退出,鉴于现状,融信将无法承诺返本分红的时间。

瞬间就炸锅了,员工们骂声一片,这就是冲上热搜的融信员工跟投爆雷事件,有媒体称之为“房企对员工拿起镰刀”。

镰刀向内,是因为被债务负担压得喘不过气来。

财报数据显示,截止2021年底融信总负债达1931.59亿元,其中短期借款251.5亿元,应付账款及票据295.94亿元,而账上可用的流动资金不过90亿元。

4月中旬,对月内到期的ABS“PR融信03”申请展期失败,融信在到期日前偿还了该笔ABS 7.26亿元的余额;4月底,3000万美元债利息兑付失败,进入30天宽限期。最终融信于宽限期兑付该笔利息,避免了违约。

压哨还债,已将捉襟见肘的窘态尽显。

刚喘过一口气,7月和8月又有51亿元的境内债券要行权或兑付,包括7月4日“19融信01”、“19融信02”面临回售,合计21.5亿元;7月27日,16.5亿元的“20融信01”面临回售;8月19日,13亿元的“20融信03”面临回售。

此外,10月25日还有笔6.9亿元的美元债到期,以及去年开出的商票等,资金缺口极大。

风雨飘摇之际,销售还拉胯,2022年1-5月,融信的总销售额为296亿元,不到去年的五分之一。

有媒体用“悬崖边”来形容融信的财务危机:没有爆雷,但是摇摇晃晃。

青岛项目有点乱

融信在青岛有两个项目,都在西海岸。

2018年8月21日,融信中国发布公告称,通过增资方式获得青岛西海岸新区及黄岛区三宗土地股权。

融信就此进入青岛市场。

具体的方式是增资青岛西发拥有的两家公司:青岛天业和青岛天和,完成后青岛融信及青岛西发分别拥有青岛天业51%及49%的股权,同时,青岛融信及青岛西发又分别持有青岛天和51%及49%的股权。

而青岛天业和青岛天业两个公司在西海岸拥有商住用地约为223亩,此次交易涉及权益土地约114亩。

因此,融信在青岛开发的两个项目不仅都在西海岸,还均是与西发合作。

两个项目,一个是融信海月星湾,另一个是融信缦山兰庭。

融信海月星湾一共6栋高层住宅、4栋公寓和十几栋商业类别墅,于2019年夏天开盘,2021年下半年交房。

交房时与业主和各路媒体打成一团。

除了精装缩水、质量堪忧等惯常问题,还有更严重的环境变化。此前的宣传中,信誓旦旦地说是海景房,从阳台到海边规划了海洋公园,可以从阳台上直瞰大海。也因此顺顺利利地走起了高价路线,精装修的价格号称4000元/平。但是交房时,海洋公园没了,取而代之的是华润悦府的大高层。

开发商的解释是,当初项目南面确实规划了海洋公园,但后期规划变更公园取消,他们也没有办法。

但是媒体追踪发现,早在项目开盘前的2018年12月,政府规划中已经显示海洋公园项目取消,改为商住用地。

这一顿撕扯,打得一地鸡毛,连前期收取业主“茶水费”的事情都扯了出来。

本来质量瑕疵就多,市场又疲软,再这么一闹,销售就成了问题。

只能降价销售,最新的价格直奔14000元/平。

好家伙,开盘时入手价格在21000元/平的前期业主们不能忍了,也加入战团。

于是战团里各方环环相扣,构成了一个解不开的死循环。

更奇葩的是,开发商内部之争同样剪不断理还乱,令人目不暇接,短时间内已经换了4、5个营销总。虽然频繁更换营销总一事没有公开的解释,旁人也无从知道真实的原因,但是很显然,内忧不平外患不止,海月星湾项目的乱象丛生,不是没有背景。

至于去年夏天开盘的融信缦山兰庭,交房时会是何般模样,目前不好下结论。

但是从去年底就官宣降价来看,隐约又是熟悉的味道。

敢冲爱拼的闽系房企,这两年在青岛的处境都有些沮丧,骤然的市场巨变,让他们看起来像是走到了山穷水尽的地步。但是从行业的角度来说,如果失去了他们的进取心和竞争力,活力就会大打折扣,逐步滑向按部就班的暮气沉沉。

任何一个行业,规则变化不是末日,风声鹤唳也不是,甚至死伤枕藉都不是,暮气才是。

所以,还是希望他们能够挺过来,继续留在行业里。

早有人说过,你永远可以相信闽人骨子里不服输、打不跨的韧性。

但愿他说得对!

文/花满楼

编辑:董楠

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