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买一楼送院子,拿到产权的两个要件别忽略!

时间:2022-05-18 15:01   来源:楼策千里   编辑:桂纶

关于买房,一直有“穷买顶楼,傻买一楼”的说法。

原因很直观,一楼的采光和通风欠佳,居住体验不好,而且安全性和隐私性也得不到保障。

开发商为了促进销售,通常会给一楼“陪嫁”点吸引人的嫁妆来诱惑购房者,其中最常见的,就是“买一楼送院子”了。于购房者而言,在喧嚣的城市里拥有一方空地,方便老人和孩子活动,当然会心动;于开发商而言,其实没有增加什么硬性成本,还能促进销售,何乐而不为?

但是凡事都有成本,这是最基本的道理。如果开发商没有增加成本,那么承担成本的就会是购房者。

因为所谓的这些“院子”,基本上都属于绿化区域,是公共绿地。所以,在交房之后就很容易发生纠纷。购房者再去找开发商理论,胜算不大,最终只能咽下苦果。

而且,不要以为买院子花了大价钱就不怕讲理了,在开发商的老道面前,你会发现自己过于天真了。

在青岛市即墨区,有一个业主花了五十五万买下的院子,最终也是一场空。

院子里有12个井盖

2018年初,年近六旬的杜大姨在青岛市即墨区香澜郡三期(瑜院)买下一套一楼的房子。

杜大姨是四川人,虽然常年生活在内陆,但是心里一直涌动着对大海的向往。前半生要工作打拼,要生儿育女,要养家糊口,只能搁置内心的向往。退休后清闲下来,也有了经济实力,尘封已久的向往开始清晰起来,于是在沿海城市买一套房子就提上了议事日程。

买下香澜郡这套房子,是杜大姨综合考虑的结果。

漂亮的海岸线,发达的经济,便捷的交通,整洁的市容以及良好的气候条件,是她选择青岛这座城市的原因。

最终选定香澜郡,是因为有一个特别满意的院子。

这套一楼的房子,有一个超过100平方米的院子,包括侧院、南院和北院。在杜大姨的规划里,将来这里会有花丛的鲜香、葡萄藤的荫凉以及静谧午后的咖啡。

合同约定的交房时间是2019年底,但是因为各种原因,实际交房时间推迟到了2021年5月。

终于等到交房日期,兴致勃勃的杜大姨赶到现场一看,心里凉了大半截:在一百平方米的院子里,居然有12个井盖!

一朝梦碎,杜大姨要求退款。

在她的认知里,院子是花了五十五万买来的。

但是开发商不同意,认为院子不存在买卖,只是一楼住户拥有的便利而已。

55万元买了个什么?

杜大姨与开发商的认知差距,来源于购房的过程。

2018年初,双方签订《香澜郡三期(瑜院)房屋认购协议书》,约定的房屋面积123㎡,单价一万三千七百元,总价约168万元。

5天后,双方签订的《青岛市商品房预售合同》中,单价变成九千两百元,总价约113万元。

认购协议书和预售合同的房屋总价差距,是55万元。

杜大姨坚持认为,这个差价就是自己购买院子时支付的金额。

开发商青岛海泉置业有限公司(以下简称青岛海泉置业)则认为,杜大姨所支付的168万元均为购房款,她作为一楼业主可享有其门前屋后围合绿地所带来的附加便利,但是青岛海泉置业从未出售过“院落”,也没有收取“院子”对价。

这个55万元到底是什么费用?

其实很简明,看一下购房日期就知道了。

2018年初,正是楼市纵缰狂奔的高潮期,为了勒住亢奋向上的房价,各地都出台了限价的措施。想要避开限价,就要运作很多上不了台面的对策,而这些对策,显然不是开发商一厢情愿就能完成的,多数情况下,购房者也是心知肚明的。

当然,这都不重要,重要的是法院如何认定。

法院认为,虽然认购协议书和预售合同之间有55万元的差价,但是杜大姨按照认购协议书约定的金额实际支付168万元且对实付金额未提出异议,应当认定为双方达成的价款合意为168万元,实际履行价格与备案价格之间存在差价不能否定双方的真实意思表示。

而杜大姨在法庭上提交的录音、视频等证据,也被法庭驳回,原因是在商品房预售合同的补充条款中,有这样的描述“小区内房屋的围合庭院归全体业主共有,房屋业主对其房屋围合庭院拥有专有使用权……”。

法庭认为,杜大姨主张的“院子”范围为小区公共绿地,由业主共有,不具备出售的条件,她对此应有必要的认知。

虽然法庭批评青岛海泉置业关于一楼业主可以享有附加便利的合同内容,对于杜大姨作出购房决定可能产生一定的影响,应该遵循诚信原则,避免存在争议和误导性的宣传,但是,法庭最终判定,现有证据不足以认定杜大姨支付的55万元款项为购买“院子”的对价。

法律分歧

从判决结果来看,法院很清楚纷争的源头是什么。

但是在现实中,类似的纷争不仅法律上有争议,判决也大不相同。

主要可以分为两类:

一类是:合同有效,加价行为有效,多支付的购房款无需返还。

此类判决依据的观点是,实际价格高于备案价格,违反了相关的行政管理规定,但是并不违反法律、法规的强制性规定。因此应由相关部门进行处理,而并不影响双方签订合同的效力。

在上海、广东等地的多起相关案件审理中,购房者要求返还超收购房款的诉求被驳回,判决理由是:目前我国法律、法规并未规定房屋买卖双方只能按照备案价进行交易。而事实上,由于成本及供求关系变化等市场因素,备案价与房屋实际销售价格不一致的情况是客观存在的。对于房地产开发公司或销售代理机构存在的违规行为,应由行政主管部门进行处理,购房者亦有权向行政主管部门进行举报,但行政机关的处理并不影响案件的审理。

另一类是:合同有效,加价行为无效,多支付的购房款应予返还。

此类判决依据的是价格法中,有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定。

在湖南、安徽等地的一些判决中,法庭支持了购房者要求开发商返还合同价外多收取的购房款的诉求,判决理由是:合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,但是开发商在合同约定价格的基础上另外收取购房加价款,属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为,违反了价格法的规定。

综合各地案例来看,实际价格高于备案价格不影响房屋销售合同的有效性,至于能否要求返还差价,取决于不同法庭对于价格法第41条的理解与适用。实际上,该条规定本身就存在较大的模糊性,对于“价格违法行为”和“多付价款”这两项关键要件的表述不够清晰,容易导致理解的多元化。这也是现实中判决结果迥异的原因:如认为加价行为有效,无需返还差价;如认为加价行为无效,则应返还差价。

购房者如果想买带院子的一楼,显然不应该去趟法律模糊性的雷区。

正确的做法,是在购买前明确院子的性质,以及自己的期望值。

民法典第274条明确规定:建筑区划内的绿地,属业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

这也就意味着,小区绿地属建筑区划内的公共部分,原则上由业主共有,单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形,即“明示属于个人”。

而“明示”必须符合以下二项要件:其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准;其二为在销售商品房时,其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

所以,购房者首先要了解绿地的规划属性,是否经有关部门批准专属于特定房屋;其次需确认,开发商是否以合同约定等方式明确该绿地是否专属于特定房屋附属;第三,要确认开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。

说一句切合实际的话,看中院子而买一楼的购房者,期望值还是不要太高,因为多数情况下,开发商送的院子都是公共绿地。

 

文/肖华林

编辑:李进文

红瓦绿树碧海蓝天