> 台东镇网 > 生活 > 房产家居 >

丫鬟身子小姐心,云上观海有点悬!

时间:2022-05-16 11:26   来源:楼策千里   编辑:桂纶

青铁云上观海预售证新鲜出炉,备案价最高超过4.5万/m²。

青岛市网上房地产5月12日发布的消息显示,云上观海项目共有122套房源获得预售,是该项目第一批次获得预售证,集中在1号楼、5号楼和7号楼。其中7号楼高层部分房源备案价超过4.5万每平方米。

虽然前期的宣传铺垫排山倒海,但是备案价格出来后,还是拦不住质疑声四起,斯文点的说法是丫鬟身子小姐心,不客气的说法则直言是“智商税”。

质疑从何而起?

后海不是海?

要弄明白疑自何起,就要从后海说起。

很多游客喜欢青岛的理由是大海,广阔、湛蓝、与繁华毗邻。但他们不知道的是,青岛的海岸线曲折繁复,将大海折叠成一个套娃,藏着完全迥异的各种面孔,展现给不同的人。

游客们看到的阳光沙滩、万国建筑和山海相映,是被青岛人称为前海的锦绣金边,除此之外,步履匆匆的游客们难以深入的地方,也有很多海岸线,既不光鲜也不靓丽,却是很多普通市民生活中熟悉的日常。

比如后海。

海岸线向陆地凹进去的部分,被称为海湾。总面积约350平方公里的胶州湾,是青岛海岸线上内凹的最大海湾,大约相当于60个杭州西湖的面积。

广义上说,整个胶州湾都可以称为青岛后海。

在青岛市民的口中,后海的定义一直没有特别清晰的划分。老青岛的市区范围有限,后海的概念,是从大港、小港一路向南到团岛这段海岸线,此后随着城市范围的拓建日新月异,白沙湾等胶州湾沿线区域开始大兴住宅,也被纳入后海的范围。

与光彩夺目的前海相比,后海可以算是衣衫褴褛。

每个城市都有自己灰头土脸的老工业区,灰扑扑的厂房、林立的烟囱、破败的街景,槽点一般的存在,后海就是青岛的老工业区。

海也不好看,大片的滩涂,退潮时光秃秃一片,还麻麻赖赖的,视觉效果欠佳。

要命的是交通还极为滞涩,受制于历史原因,道路的规划设计长期滞后,区域内有不少瘦腰路和断头路,再加上人口密度大,后海片区的交通一直是青岛的老大难问题。

居住体验也不好,填海、风大、垃圾场等问题,一直困扰着此间的楼盘。

在部分老青岛人眼里,后海大约是不算海的,如果跟前海相比的话。

有一个细节是:2021年夏天,媒体在报道后海的变化时,专门提及有一对新人在拍婚纱照。

后海的海边有人在拍婚纱照都能成为新闻点,可见与前海的差距。

欢乐滨海城

灰头土脸的后海,一直是青岛这座城市的心病。

也一直在想办法改变。

早在2009年,在城市发展建设的大背景下,后海改造工程曾经与新都心、李沧东部等片区一起成为市区重点开发对象。

欢乐滨海城就是后海改造工程的重要组成部分。

那一年的规划显示,欢乐滨海城位于胶州湾东岸,南起航务二公司后海基地,北至李村河,南北长约3600米,东西长约750米,项目规划占地面积222万平方米(约3330 亩),规划建筑面积266万平方米,商住比5.5:4.5,规划居住人口3.6万人,旨在打造一座以商务办公、休闲旅游、商业居住为主体功能,富有滨海城市特色的多元复合型生态新城。

十余年过去了,李沧东部已是蔚然崛起,新都心更是成为青岛商圈新中心。

而欢乐滨海城,仍在探讨如何振兴与突围,最新的规划,叫作“欢乐滨海城大开发再启”!

何为“再启”?就是前面的路走错了。

曾经齐头并进的新都心与李沧东部都已绝尘而去,欢乐滨海城错在哪里?其中的原因,各路专家、媒体的分析林林总总,也都不无道理,想看的读者可以自行去搜索,这里不再赘述。

我们只看行动。

2021年8月9日,欢乐滨海城最新的控规调整方案公示,大幅取消文化设施用地和行政办公文化设施用地约10万方,而提高了商务和居住面积。

很显然,在官方的总结认定里,休闲旅游就是那条错路,虚掷了欢乐滨海城十余年的好时光。

最新的道路,也不能说全是地产,官方的说法是:胶州湾东岸的海上新客厅。

规划中,市北区6个千亩产业聚集区中的4个都位于滨海新区, 通过产业导入建立起现代高新产业的支撑,而欢乐滨海城将承担滨海新区的商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、文化娱乐、游憩休闲等核心功能。

怎么说呢,规划的美轮美奂,跟2009年那次一样。

2021年9月8日,欢乐滨海城地块昌嘉路附近约12万㎡土地被青铁、华润等四家公司以20.75亿元竞得,开发建设青铁云上观海项目。

这是青铁和华润合作的习惯模式:青铁命名,华润操盘。

云上观海

这个项目的定位不是刚需,也不是改善,而是高端。

面积最小的商品房也超过143平方米,最大户型的面积是390平方米,而且除了人才公寓,所有楼座最多只有两户。

各方面条件都有点拉胯的后海片区要飞出金凤凰,是质疑声四起的缘由:在一万出头的房价也不罕见的片区,4万+真的现实吗?网上的热议中有一条高赞评论是这么说的:谁会花大几百万、近千万的价钱去欢乐滨海城置业?

谁会去置业不知道,毕竟有钱人的心思很难猜,还是来看一看该项目能否如愿高端,从“云”上出发吧。

首先,定价4万+,云上观海也是迫不得已,来算一算成本:住宅地拿的将近9000元,一半还是人才公寓和商业、教育等公建,粗算下来,三、四万的定价也就刚刚能撑住不亏钱,如果品质承诺都兑现的话。

咋说呢,半是蜜糖半是伤,谁家没本难念的经。

其次,卖点也有,前期大范围覆盖的宣传软文中已经说得很详细了: 270°海景、1.5公里海岸线景观带、配套大型文体艺术中心、国际知名设计团队、华润团队操盘。

应该算风姿绰约吧,毕竟,全海景资源在青岛主城区还是属于稀缺,而且华润团队的能力也是拔尖的,项目的户型空间、园区景观及内部设施都有机会触及青岛一流水准。

第三,自身的缺陷明显。云上观海的海景极佳,但是因为东靠瑞昌路立交,“桥”景也是逃不掉的话题。为了解决涛声与噪声相伴的问题,开发商安排五栋人才公寓在靠近环湾一侧一字排开,意图起到“隔音板”的作用,至于效果如何,目前尚未可知。

五栋30多层的人才公寓,使得户数甚至超过了商品住宅,混居带来的圈层干扰,会不会令小区的高端属性打折,也是个疑问。

最后,也是最重要的问题是:目标客户是哪个群体?

如此高的价位,地缘客户够不着,而本地高端客户对后海的形象也缺乏认同,何况他们本身选择就多,前海的豪宅琳琅满目。

那么,客户群体在哪里呢?别提外地土豪的看海梦,青岛的主城可是限购的。

可能藏在华润的心底吧,最柔软的角落,外人难以窥见。

这也是质疑所在,因为楼市彷徨期,

绝大部分项目都没有活在假象里享受的命。

文/花满楼

编辑:董楠

红瓦绿树碧海蓝天