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2022年,房价涨幅会出现负数吗?

时间:2022-02-09 14:19   来源:楼策千里   编辑:桂纶

今年的房价是涨还是跌?

这永远是岁末年初最热门的话题,也是各大权威研究机构的角斗场。

有机构春风得意,就有机构脸被打肿,这都不算什么,风物长宜放眼量,只要时间的周期够长,春风拂面与啪啪打脸的概率会无限接近。

但是常在河边走,也有号称不湿鞋的,比如中国社会科学院财经战略研究院。

据好事的媒体统计,此前的七年,这家机构的预测全部押中!

预测准一次不难,难得是连中七元。

不妨来探究一下。

神奇的七连中?

从2014年开始,中国社会科学院财经战略研究院以年为单位连续发布关于中国住房的发展报告。

在好事的媒体统计中,该报告对七年房价涨跌预测如下:2014年上涨7.6%,2015年上涨1.2%,2016年上涨3.9%,2017年上涨3.4%,2019年上涨7.2%,2020年上涨6.1%,2021年上涨5.1%。

经过比对中国房价的历年走势,好事媒体惊奇地发现,虽然上涨幅度有所出入,但是从“涨跌”两个角度而言,居然全部猜中了。

花满楼君被气笑了!

这有什么好神奇的?在楼市狂飙猛进的景气周期里,连续七年都预测房价上涨不是常规操作吗?从楼下的房产中介处里随便拉出一个西装革履的小哥来,八连中、九连中、十连中都是探囊取物一样的容易。

当然,耻笑不能落在中国社会科学院财经战略研究院的身上,撩开好事媒体的胡乱解读,这其实是一家权威、严肃的研究机构。

这家简称为“财经院”的机构, 是覆盖多个经济学科领域的中国财经科学的学术重镇。其每年发布的《中国住房发展报告》,通过对楼市的总体现状判断,结合大的经济、政策等宏观背景,对楼市的发展与未来走向进行脉络式的解读。

支撑这份报告的,是科学的体系、长期的学术积累、拔尖的人才群以及顶级智囊机构的严谨。

但就是这样一个机构,第八次预测时不再全押房价上涨。

会有八连中吗?

岁末,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》。其中预计,2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%

也就是说,该院预测房价涨幅或首次出现“负数”。

报告中提到,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但其结构性潜力仍在。预计2022年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

对于楼市存在的问题,报告认为,房企仍面临较多问题,其中杠杆率问题是重中之重。还有相关财务指标的恶化趋势没有得到遏制,债券到期量进入高峰等。报告指出,在诸多问题影响下,行业集中度会进一步提升。

总体平稳、问题不少,这是报告给出的房价涨幅或出现负数的原因。

而1月15日权威机构发布的统计数据显示,2021年全国商品房成交均价较上一年度上涨2.8%。

上涨2.8%是个什么概念呢?

2019年和2020年的涨幅是两位数:11.2%和10.8%;2011年至2018年的年涨幅均为个位数,但是基本都在8%左右。可以说,“房价涨幅高于GDP增速”是常态。

涨幅一下回落至2.8%,可能是真的涨不动了。

还有更冰冷的数据:2021年土地成交面积比上年下降15.5%,成交面积创2001年以来的最低值;2021年房地产开发投资增速创2016年来最低值,新开工面积加速下降;2021年住宅新开工面积小于销售面积;2021年末商品房待售面积环比小幅增加,商品房现房存销比环比增长5.1%;2021年房企到位资金增速创2016年来新低,国内贷款降速创历史新低。

不仅涨不动,从上面的数据来看,维持也费劲。

所以,2022年房价涨幅出现负数,可能性也是存在的。

被平均的数据

全国房价的涨跌,说重要也重要,说不重要也不重要。

重要在于揭示了楼市的大局,不重要在于也只有大局。

普通人,谁靠大局活着呢?大局之下的差异化、分流才是真正影响普通人生活的推手,被平均的数据不是。

数据的河入海流,终归是要分头走。有跌就有涨,有连绵的空房也有抢破头的房子,东边日出西边雨正是市场经济的特征。所以,2022年即便房价涨幅真的出现负数,也并不意味着不能买房,那怕是投资性需求。

关键是找对方向。

那么,方向在哪里呢?

有一句老话说的很有道理:房产发展长期看人口,中期看土地,短期看金融。

告别楼市的黄金时代后,未来楼市的比拼,肯定是跟人口的流向相关。

房产的价值最终捆绑的是所处区域的资源,包括就业、教育、医疗、交通配套等,这些资源的底层支撑就是人口。更多更密集的人口能撑起更好的资源,更好的资源反过来吸引更多的人口流入,形成正循环。

有人口才有需求,有需求才有市场,资源是这样,楼市也是。

人口会流向哪里呢?

毫无疑问,以一线和准一线城市(包括省会城市)为基点的都市圈,会是人口流入的主目的地。产业的升级、生活方式的重构、价值观的迭新,已经决定了人口迁徙的方向,只能是资源富集的都市圈。

“财经院”的报告中也提到,规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系,是实施重点突破的关键之一。

而按照规划,房地产开发企业金融去杠杆预计在2023年完成,房产税试点预计在2023年做效果的初步评估。以此推算,2022年至少会是一个阶段性底部。​

所以,如果方向无误,时间并不是问题。

 

文/花满楼

编辑:董楠

 

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