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闲聊青岛房企新城:挖坑埋自己,逃过一劫!

时间:2021-10-11 11:01   来源:楼策千里   编辑:桂纶

新城控股从大坑里爬出来,看到同行们死伤惨重。

大坑是新城自己挖的。

2019年7月3日,新城控股实际控制人王振华猥亵女童案曝出,一时间,新城系股价全线暴跌,信用评级被列入负面观察名单,银行全面停贷,随之而来的是工地停工、销售停摆、业主退房,声名与经营全部跌入谷底。时年三十二岁的王晓松被匆匆推向前台,接管这家千亿房企。

身败、名裂、幼主,跌落大坑的新城控股,一幅夕阳西下,断肠人在天涯的凄凉景象。

谁知道造化弄人。

一口气甩卖40个项目的全部或部分股权后,断臂求生的新城控股堪堪稳住局势,费力地从大坑里探出头,发现那些策马扬鞭继续驰骋的房企同行们,却在突如其来的调控火力扫射中,死伤惨重:华夏完了,泰禾完了,宝能完了,协信完了,蓝光也完了,曾经一柱擎天的恒大,落得个苟延残喘的境地。谁能料到,因为声名受损借不到钱的新城,16.36%的负债率反倒成了护体的防弹衣,枪林弹雨全不怕。

抬望眼,仰天长啸之后,王晓松自己也一脸懵吧:自己的老父亲,玩得这么深邃吗?

新城控股的暮光时刻

2018年的房企销售英雄榜上,新城控股成为黑马挤进前十,其销售额由2017年的1260亿元增至2018年的2204亿元,同比增长74.9%。

时年五十六岁的王振华拥有新城控股45.71%的股份,是第一大股东,同时还是该集团的董事长。

天生两道浓眉令人印象深刻的王振华,出生在江苏省常州市武进区湖塘镇的王野鸡村,其父母是地地道道的农民。1983年大学毕业后,做过棉纺厂的车间副主任,开过织布厂。1993年7月,王振华筹资创办了一家开发有限公司,这家公司也是新城控股的前身。在常州市区站稳脚跟后,王振华又开始向上海进军,后来将新城总部搬到上海,开始向全国发展。数据显示,新城控股的资产2019年已经超过三千亿。

2019年夏天,王振华猥亵女童案发,并最终获刑五年。

受此事影响,新城控股集团的股价连续3天跌停,市值蒸发324亿元。接踵而至的是,多家信用评级机构将其评级展望由“稳定”调低至“负面观察”,导致融资渠道全面受限;各地在建项目的建设与销售均受到影响,回款困难。更令新城内部倍感压力的是,江苏省证监局也约谈新城控股董秘,表达了关注。

一时风雨飘摇,新城控股有大厦将倾之势。

危机时刻,切割成为必选项:事发当夜,王振华之子王晓松被火速任命为新城控股董事长,而集团官网上,涉及王振华的资料全面消失。

出生于1987年的王晓松,2009年8月大学毕业之后进入新城控股,从工程部土建工程师起步,满打满算也才工作刚满十年。全线溃败之际,青涩未褪的王家大少,要在波谲云诡的商场里执掌千亿企业,也是无奈之举。

不得不捏一把汗。

祸兮福所倚

新城控股的幸运在于,这场危机发生在两年前。

彼时,楼市仍处在景气周期的最高潮,高周转、高负债、高杠杆仍然大行其道,新城只要肯卖,怀揣捡漏念想的同行们就会蜂拥而至,像秋天的大马哈鱼一样。新城摆上货架的40个项目的全部或部分股权被一抢而空,有些项目居然不用打折,而是溢价卖出。

现金才是王道!卖项目获得的现金流,帮助新城在飘摇时刻稳住了局面。

做为对比的是,调控之后倒下的房企们,都是因为资金断裂引来灭顶之灾。当他们想卖项目,想断臂求生的时候,同行们都在资金泥潭里挣扎,满市场不缺清仓价的项目,缺的是资金。

盛世谋资产乱世求现金,救命时刻,变现困难的万贯家财,不如一个馒头。看看恒大到处鬻儿卖女的落寞身影,一文钱真能绊倒英雄汉。

新城的处境如果放在今天,结局可想而知。

骆驼穿过针眼,达摩一苇渡江,人道我贵,非我之能也,此乃时也、运也、命也。

新城控股发布的2021年上半年业绩报告显示,今年上半年,新城控股实现营业收入791.05亿元,同比增长109.63%;归属于上市公司股东的净利润43.06亿元,同比增长34.40%;扣非归母净利润37.96亿元,同比增长38.19%。

而同期A股上市房企归母净利润总计达663亿元,同比下降19.4%。

新城控股神奇地摔了一跤,躲过了房地产调控的资金绊索,还迎来了柳暗花明时刻。

跌倒岂无价

只是,跌倒岂无价。

新城控股的这口气是缓过来了,但是还没到欢呼的时候,需要解决的问题仍不少。

“住宅 +商业”双轮驱动战略,是新城控股一直强调的发展之道,从老王老板到小王老板,这个战略的接力棒未曾松手。但是,商业的比重加大,会带来沉重的资金压力。

王晓松自己也承认,住宅业务盈利波动性大,但现金流好,商业综合体增值价值和利润率较高,但需沉淀部分资金。

商业综合体的资金回报周期长,对于企业的现金流以及运营效率的要求极高。而新城的吾悦广场,开起来有逐年加速之势:新城控股2015-2020年财报统计,2015年,新开业3座吾悦广场,累积开业运营为6座;2016年,新开业5座,累积开业运营11座;2017年,新开业12座,累积开业运营23座;2018年,新开业19座,累计开业运营42座;2019年新开业21座,累积开业运营63座;2020年新开业38座,累计开业运营100座,2021年,计划新开30座吾悦广场。

显然,王晓松接手新城之后,开店的频率明显加快。

为什么加速?

因为吾悦广场能够满足提升城市品位、改善城市形象的需求,对地方有吸引力,新城可以藉此规避激烈的土地竞争,直接和政府沟通,凭着“勾地模式”以相对合理的价格获取土地资源。

新城控股跌跤之后,资源、声名、融资能力均有折损,需要更实惠和变通的拿地方式。而且,自营购物中心还能获得稳定的现金流,贴补意义重大。

但是资金压力也是显而易见的:2021年半年报显示,新城控股短期借款余额20.92亿元,比年初增长365.25%;长期借款余额为547.04亿元,比年初增长25.4%。

龙在没有长出角的时候,笑容也是灿烂的,希望小王老板不要误解了,以为笑容可以永远温暖。借来的钱总归要还,还不上,或者晚一点还的时候,你看他还笑不笑?可能这样的要求对小王老板有点难吧,毕竟他还没有被吞噬过。

还有一直以来困扰新城的质量问题。

在青岛,新城的项目不少,搜索一下,所有的项目都有质量困扰。

不止青岛,全国也是一样。从老王老板到小王老板,质量问题一直是新城控股的困扰,也是新城业主的困扰。问题难以解决的根源,在老王老板执掌的时候可能是不重视,在小王老板手里,可能就是无暇顾及。心气挺高的小王老板肯定知道硬伤在那里,但是新跌初起,需要解决的问题太多了,只能先把质量问题往后放一放,毕竟,

不过,如果迟迟不予重视,口碑下降到临界点,最终也是有吞噬之力的。真到了那个时候该怎么办呢?

再挖一个坑吗?

文/房居易

编辑:董楠

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