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闲聊青岛房企之万达:塞翁失马焉知非福!

时间:2021-10-08 11:35   来源:楼策千里   编辑:桂纶

赶在节前,星光岛开启了暗渡陈仓的降价之路。

说暗度陈仓,是因为打着“人才补贴”的名义。星光岛上恃风雷,不拘一格降人才,无问西东,来买房就是人才:开发商给予30万左右的人才补贴,大户型补贴还要高。补贴后价格趋近11000元,还附送一个十几万的车位。

此前高点入局的业主,持有成本在两万元以上。想降价又怕触发前期业主的不满,借人才之名迂回一下也是无奈之举。

不止星光岛,融创西海岸的楼盘基本都在促销。

无论找多少理由,促销的真实目的只有一个:回款。

9月24日,网上传出一封融创绍兴公司向当地政府的求救信。信件的内容主题是“求救”——融创绍兴公司资金收支失衡、陷入绝境,公司经营举步维艰。虽然融创很快将求救信定义为误会,属于员工误操作。但是好事的财经媒体探究之下,发现融创的财务情况令人忧虑。

数据不会骗人:

财务吃紧是肯定的,但是放在当前楼市的大环境中去看,融创其实算得上优等生。

2021年中期业绩交流会上,融创董事会主席孙宏斌曾顾盼自雄:“除了我们以外都有可能爆雷”。这倒也不是吹牛,中报显示,融创的销售毛利率虽然略有下滑,但依然保持在20%以上,而销售净利率则维持在13.67%,仍然属于头部行列。

只能说,市场环境不够好,即便是优等生融创,也是压力山大。

大力度促销,其实是自救措施的一种。

融创中国自己也说:今年下半年的销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈的。基于这样的认知,为了给自己留出安全的边界,融创的自救措施不止有促销回款。

9月24日的消息显示,融创房地产集团有限公司还转让了拓盛置业46.73%的股权,持股比例从85.00%下降为46.2617%。

此前的9月16日,万达发布公告称,融创集团已经终止与万达酒店发展签署的21家酒店管理协议,融创中国将向万达支付1.33亿元作为终止补偿。坊间普遍认为,融创此举或与其轻资产策略有关。要想在未来活得更好、更稳,轻资产转型是不可避免的。而在轻资产转型的道路上,万达已经交出了一张近乎完美的成绩单。

楼市风声鹤唳,万达成为了众多开发商羡慕的榜样。

其实,万达走向轻资产模式,来自一次断臂求生。

遥想万达当年

2016年,万达一举成为全球规模最大的不动产企业,靠的是大规模的收并购。

此前数年,不止老板王健林一直蝉联中国首富,万达也是中国出手最阔绰的出海企业之一,与海航、安邦、复星并称为“出海四杰”。当年万达出手之豪迈,不是今天的融创所能比拟的,光是在英国、美国、澳大利亚的五处地产项目,其并购金额就达到2,500亿元人民币。

在青岛,万达也曾经风光无限,其巅峰时刻前无古人后无来者,给青岛人留下了深刻的记忆:2013年9月22日的那场红毯秀上,好莱坞的巨星莱昂纳多-迪卡普里奥、妮可-基德曼、约翰-特拉沃尔塔、凯瑟琳-泽塔-琼斯;华人巨星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明等等,悉数亮相。

星光熠熠的明星们踏着红毯鱼贯而入,收获的不止欢呼与尖叫,还有不菲的出场费。

万达一掷万金,因为利益太大!

2013年7月,万达与青岛签署合作协议。两个月后,万达以20.38亿元的价格,拿下位于青岛西海岸的15幅地块,土地总面积超过350万平米。而将近千万平方米的建筑面积,楼面地价不足400元/平方米。彼时,旁边的房价已达8000元/平方米左右。

东方影都的建设就此启动:青岛东方影都主要坐落于青岛市西海岸滨海大道两侧,其中滨海大道北侧是东方影都区域,滨海大道南侧填海形成了万达星光岛,时至今日,已经形成了星级酒店群落。

到了2016年底,王健林共从好莱坞拿回了11部订单,包括华纳兄弟、福斯、索尼的九家知名大公司,青岛国际电影节的申请也在按部就班地推进。

眼看朱楼将起的时候,2017年7月,万达集团将包括青岛东方影都在内的13家文旅城项目91%的权益以438亿元的对价售予融创集团,该比例在2018年达到100%。

这就是此后的融创东方影都和星光岛。

白菜价沽万户侯

2017年6月,是万达的分水岭。

那个月,中国银监会约谈了万达、安邦、复星、海航,并要求各家银行排查这几家海外投资活跃民企的授信及风险。一时间,万达在资本市场遭遇了疯狂的股债双杀,负债4000亿元的万达即将倒在现金流上,王健林“中国首富”的头衔一夜间换成了“中国首负”。

大厦将倾之时,王健林展现出了老江湖的杀伐果断,立即断臂求生:旗下13个文旅项目以438.44亿元打包卖给了融创,万达76家酒店以199.06亿元打包卖给了富力。

说断臂求生一点也不夸张:76个酒店要价337亿,不到200亿给了富力,就此帮助其成为全球最大的五星级酒店业主。

王健林的心有多疼?据说富力压价的时候,王健林愤而摔了杯子。

摔完杯子,63岁的王老板还是要拉住对方的衣角:要不咱们再谈谈?

心高气傲的王老板可以摔杯子,但是不能松手,因为要活下去。和活命相比,面子扫地又如何?曾经睥睨天下的泱泱资产,都可以清仓大甩卖。

生死关头,王老板用白菜价沽万户侯的行为,展现了自己的断臂之勇。

命运总是给勇气以厚报。

凭借清仓资产换回来的现金,万达最终逃过一劫。

此后,万达推动轻资产战略转型,开始进行赛道转换。数据显示,截止今年,万达广场在全国一共超过四百座:2020年开业45座万达广场,轻资产27个占比达到60%, 2021年在建的142个万达广场中,轻资产占比超过80%。

被戏称为“收租金和运营管理费”的轻资产模式,在今年的房地产大风大浪中显得格外安全,而且效益也不错。据称王健林将带着万达商管登陆港交所,一旦成功,王健林将成为中国地产圈最不差钱的金主之一。

劫后余生,万达其实过得不错。

塞翁失马 焉知非福

2017年,取代王健林成为首富的,是恒大的许家印。四年后,许老板同样把头衔换成了“首负”。

恒大的处境跟四年前的万达很像,但是想要和万达一样劫后重生却很难。大家也都看到了,许老板不缺勇气,但是“断臂”却没有了意义:纵是打折不停满仓清货,多米诺骨牌还是开始启动了,供货商、讨债方、理财逾期、交房逾期、项目停工,一步一步压得恒大喘不过气来。

为什么万达可以,恒大不行?因为时代已经变了。

2017年的时候,房地产市场的行情看好,开发商们正在激进的情绪中,只要有便宜可占,万达的资产不愁买家。但是如今的市场已经变了,无论政策面、资金面、信心面,每一面都充满了凛冬之气,所有人的口袋不仅空空,还比往常扎得更紧,恒大的甩卖即便不计成本,卖得也特别慢。理论上,许家印只需卖掉部分资产回笼资金,让整个公司的资金流动性流转起来,就能扛过去,但是出卖资产的周期拉长,恐慌情绪就会加速,一旦这种情绪雪崩,恒大就会被吞没,再无翻身的机会。

面对危局,许老板放下豪言,自己一无所有也不能让投资者一无所有。以目前的局势看,许老板离兑现豪言的日子不远了。

当年万达的危局如果放在今天,王健林也扛不住。因为市场的信心崩塌时,谁也兜不住。从这个层面而言,万达在四年前“爆雷”其实是幸运的,因为爆的早,看笑话的人多,能伸手捞一把的人也多。现在爆,连看笑话的人都没有了,都在自顾不暇。

塞翁失马焉知非福

万达当年清仓青岛项目后,三年不语,埋头自愈。

三年后的2020年,万达地产集团有限公司以9.57亿的底价,竞得了即墨商贸城两宗商住用地,将开建即墨万达广场。此后又接连布下莱西万达广场、辛安兴华万达广场“两棋”,宣告卷土重来。

虽然上述三处均不是主城区,但是,渡尽劫波之后,万达回来了。

不知道恒大还有没有这样的机会。

文/房居易

编辑:董楠

红瓦绿树碧海蓝天